Covid-19 : Le report de la prise d’effet du bail d’habitation et le paiement du loyer

Du fait du confinement, les locataires entrant ne peuvent pas, pour une majorité d’entre eux, prendre possession du logement et demandent un report de la prise d’effet du bail.

Se pose alors la question du paiement des loyers entre la prise d’effet contractuellement prévue et l’entrée effective du locataire.

L’article 1218 du code civil dispose que :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Or depuis le 16 mars 2020 et afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu’au 31 mars 2020 (au moins) le déplacement de toute personne hors de son domicile à l’exception des déplacements pour certains motifs énumérés par le décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 modifié, dans le respect des mesures générales de prévention de la propagation du virus et en évitant tout regroupement de personnes.

Pour tous les baux signés avant le 16 mars 2020 et devant prendre effet après cette date, le confinement doit, à notre avis, être considéré comme un cas de force majeure, d’autant qu’il est difficile pour le locataire de trouver des sociétés de déménagement, voir même de louer des camionnettes.

Dans la mesure où les clés n’ont pas été remises au locataire et que ce dernier est dans l’incapacité d’entrer dans le logement, l’exécution du contrat de location se trouve donc suspendue et ce jusqu’à ce que les mesures de confinement soient levées.

La suspension du bail exonère donc le locataire de ses obligations contractuelles, notamment du paiement du loyer et le bailleur ne pourra, à notre avis, lui réclamer une quelconque indemnité.

Pour les contrats signés après le 16 mars 2020, la force majeure ne peut plus être invoquée et le locataire sera redevable des loyers et des charges à compter de la date de prise d’effet du bail.