Covid-19: REPORT DES DELAIS ET INCIDENCES SUR LES BAUX D’HABITATION

Nous sommes depuis le 24 mars en situation d’état d’urgence sanitaire, pour une période initialement prévue de 2 mois, soit jusqu’au 24 mai.

Une ordonnance prévoit le report, la suspension, le gel de différentes formalités dont  les délais et mesures expiraient entre le 12 mars 2020 et la fin de la période d’urgence + 1 mois (donc, en l’état, jusqu’au 24 juin 2020). En effet, le Gouvernement a prévu une période « tampon » / de transition pour que les mesures légales ou réglementaires et les clauses contractuelles, qui sont suspendues pendant la période de confinement, ne s’abattent pas au lendemain de la fin de l’état d’urgence.

Les délais de report ou de suspension sont variables d’une formalité ou action à l’autre.

Sous réserve d’une éventuelle prolongation ou raccourcissement de cette période, sont donc prévus les ajustements suivants :

1.      Mise en place d’un délai supplémentaire de DEUX MOIS pour les actes, recours, formalités, actions en justice et notifications prescrits par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, forclusion, prescription

Les actes / recours /formalités qui auraient dû être accomplis entre le 12 mars et la fin de la période d’urgence + 1 mois (donc, en l’état, le 24 juin) pourront être accomplis dans un délai supplémentaire de 2 mois après la fin de la période « tampon ». Ils seront alors considérés comme ayant été accomplis à temps.
Dans l’hypothèse où on ne joue pas les prolongations : les actions en justice (ex : actions en paiement des loyers et des charges, les actions en contestation de loyers) devront donc être accomplies avant le 24 août.
Il en va de même pour tous les actes et formalités prévus par la loi tels que, notamment, les restitutions du dépôt de garantie, les régularisations de charges, les augmentations de loyer…
Ce délai supplémentaire ne s’applique qu’aux actes et actions « prescrits par la loi ou le règlement » mais pas à ceux prévus dans un contrat : l’exécution des obligations contractuelles doit toujours avoir lieu à la date prévue par le contrat (sous réserve des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989(point de départ de la prescription) et 1218 du code civil (force majeure)).

2.      Report de UN MOIS des clauses pénales, clauses résolutoires et clauses contractuelles « visant à sanctionner l’inexécution du débiteur »

Les clauses pénales qui auraient dû produire ou commencer à produire leurs effets entre le 12 mars 2020 et la fin de la période d’urgence + 1 mois (en l’état, 24 juin) sont suspendues. Ces dispositions aura une incidence sur les pénalités de retard en cas de non-paiement des charges de copropriété dans les délais par les gestionnaires.

Ainsi :
Durant la période de confinement, si les charges de copropriété n’ont pas pu être réglées au syndic dans les délais par le gestionnaire du lot, la clause pénale ne pourra pas être appliquée au bailleur. Cette clause ne s’appliquera qu’un mois après la fin de la période « tampon », soit en l’état à partir du 24 juillet (si le débiteur n’a pas exécuté son obligation d’ici là)
Les clauses pénales qui couraient avant le 12 mars sont également gelées pendant la période « tampon », mais leur effet reprend au lendemain de la fin de cette période (sans délai supplémentaire).
Si les délais donnés aux locataires en application d’une clause résolutoire pour exécuter leurs obligations contractuelles ont expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (en l’état, le 24 juin), ils seront reportés d’un mois après la fin de la période « tampon » et courront donc jusqu’au 24 juillet.

Rappelons qu’en matière de baux d’habitation, les clauses résolutoires ne concernent que les actions en non-paiement des loyers, le non versement du dépôt de garantie lors de la signature du bail, le défaut d’assurance du locataire et les troubles de jouissance occasionnés par ce dernier.

3.      Report de DEUX MOIS des délais de résiliation/dénonciation des conventions

Lorsque la résiliation ou l’opposition au renouvellement d’une convention devait avoir lieu dans une période ou un délai qui expire pendant entre le 12 mars  et la fin de la période « tampon » (en l’état, 24 juin), le délai est prolongé de deux mois après la fin de période « tampon ».

Ces délais vont s’appliquer aux congés délivrés par les bailleurs.

ATTENTION : Il n’est en revanche pas prévu de report de l’échéance du bail. De ce fait, il semble que les préavis donnés aux locataires pourront être plus courts que le préavis légal de 6 mois (dans l’exemple ci-dessus, trois semaines…). Il faut probablement anticiper des mesures correctrices à ce sujet.

Par exemple, si un bail vient à échéance le 17 septembre 2020, le bailleur aurait dû délivrer congé avant le 17 mars 2020. Si la fin de la période d’urgence reste le 24 mai 2020, le bailleur pourra délivrer congé jusqu’au 24 août 2020 (24 juin + 2 mois). En l’état de la loi, l’échéance de bail demeure inchangée au 17 septembre 2020.
Nous espérons que le Gouvernement clarifiera le report des dates de fin de bail (ou a minima pour laisser un délai supplémentaire au locataire pour quitter les lieux).

En pratique, il est conseillé aux bailleurs souhaitant délivrer congé à leurs locataires ne pas attendre ces délais et de le faire par signification d’huissier. En effet, les huissiers de justice continuent d’assurer ces actes puisqu’ils sont intégrés au plan de continuation de l’activité (PCA) des juridictions